“國(guó)十條”等國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)回落，北京房屋買(mǎi)賣(mài)、中介市場(chǎng)產(chǎn)生大量糾紛。二中院法官通過(guò)調(diào)研，為通過(guò)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)房者支招，注意預(yù)防三種“陷阱”。

　　陷阱1 賣(mài)房人“一房多賣(mài)”

　　訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，雙方交易房屋的整體價(jià)格發(fā)生了較大變化，二者間的差價(jià)有時(shí)多達(dá)幾十萬(wàn)元。在利益的誘惑下，賣(mài)房人往往選擇違約，將房屋賣(mài)給出價(jià)較高的第三方，并給新購(gòu)房人辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　我國(guó)房屋所有權(quán)的取得與轉(zhuǎn)移以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，過(guò)戶給第三方后，原買(mǎi)房人無(wú)法再獲得該房屋的所有權(quán)，即使已交納購(gòu)房定金或全部房款，也只能選擇追究賣(mài)房人的合同違約責(zé)任，要求退還購(gòu)房款。這給買(mǎi)房人造成重大的財(cái)產(chǎn)損害。

　　建議：買(mǎi)房人在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，一定要求中介公司出示賣(mài)房人的房屋產(chǎn)權(quán)證原證，以保證擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是真實(shí)存在的。

　　陷阱2 交易沒(méi)成中介仍收費(fèi)

　　中介公司只負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)合同的履行，因此，賣(mài)房人違約時(shí)，中介公司仍向買(mǎi)房人索要高額的居間費(fèi)用。中介公司單方提供格式合同，一般都約定由買(mǎi)房人支付中介公司居間費(fèi)用。合同法規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同與居間合同是相互獨(dú)立的，買(mǎi)賣(mài)合同是否履行不影響居間合同的效力，因此，當(dāng)賣(mài)房人違約不履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購(gòu)房人索要相應(yīng)的居間費(fèi)用，如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買(mǎi)房人一般都敗訴。

　　建議：在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，雙方可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議方式，將房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶作為中介公司的居間義務(wù)，謹(jǐn)防中介公司將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶排除在居間義務(wù)之外。

　　陷阱3 簽傭金確認(rèn)書(shū)難追責(zé)

　　中介公司在與買(mǎi)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同時(shí)，同時(shí)要求買(mǎi)房人簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》，使中介公司在賣(mài)房子出現(xiàn)惡意違約時(shí)逃脫應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。《傭金確認(rèn)書(shū)》的內(nèi)容一般為，“買(mǎi)房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。在法律上居間合同中的“傭金”就是指“居間費(fèi)用”，傭金確認(rèn)書(shū)簽訂，表明買(mǎi)房人認(rèn)可中介公司已完成了居間合同中約定的所有義務(wù)。買(mǎi)房人簽字后，一旦賣(mài)房人出現(xiàn)違約時(shí)，中介公司會(huì)以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　建議：買(mǎi)房人一般盡量避免與中介公司簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》，即使簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》，也應(yīng)將傭金支付的時(shí)間約定在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶作為傭金支付的前提條件。

　　本報(bào)記者 朱燕