要從根本上改變我國房地產市場發(fā)展現狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標和職責，將有消費能力的商品房市場與低收入居民住房保障分開管理，制定長遠的發(fā)展規(guī)劃和政策體系，才能增強政府的調控能力，促進社會和諧發(fā)展。
全國住房會議近日在京召開。據悉，在這次會議之后，一系列與住房保障相關的文件將陸續(xù)出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。值得注意的是，在全國住房會議召開的前不久，國務院已召開常務會議，專題研究解決城市低收入家庭住房困難問題。國務院提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
這標志著中央政府對房地產市場發(fā)展監(jiān)管思路的重大轉變。對于近千萬全國低收入住房困難家庭來說，解決他們的住房問題終于有盼頭了。
分析和總結以往的經驗教訓，從全國住房會議和國務院常務會議傳出的信息可以看出，政府開始在平抑房價、改善低收入人群住房保障狀況等方面進行戰(zhàn)略思路的重大調整。從以往的實踐看，過去我們過度強調了市場的作用，政府在廉租房建設中職能缺位，是造成當前在住房保障上社會矛盾突出的一個主要原因，這也是近年來中央政府屢次調控房價卻不能收到成效的一個重要原因。
從新加坡、我國香港等國家和地區(qū)的經驗看，要想徹底改善城市低收入家庭住房困難的局面，政府應成立國有的公益性的專業(yè)公司，專門用于投資開發(fā)和經營管理廉租房。對于廉租房和經濟適用房建設，政府需要立足長遠，與市政建設一起進行遠期規(guī)劃，政府應在城郊專門批出一塊大面積的規(guī)劃用地，保證廉租房建設需要。
新加坡、香港的廉租房的特點是遠離市中心，一般都在城郊，建成成片開發(fā)的公共社區(qū)，有公共交通和商貿服務支持。廉租房的面積小，僅提供基本的裝修和設施，廉租房以租為主，基本不賣給租戶，租金遠低于市場價格，有的甚至由政府提供補助，廉租房政策作為一種低保制度納入社會保障體系。對廉租房的承租人有嚴格的審查，承租標準和承租信息公開，接受社會監(jiān)督，對廉租房承租人的經濟狀況要定期接受復核，以確保廉租房租給符合承租要求的承租人。
通過大量的廉租房和經濟適用房建設，一方面改善了城市低收入家庭住房困難的狀況，大幅度地減少了對商品房的需求，有利于平抑房價；另一方面，通過政府下屬機構有計劃有步驟地成片開發(fā)，使土地資源的利用效率和社會效益得到提升，也使政府手中能夠掌握一定量的土地資源，可以在經濟出現大幅度波動時調節(jié)市場，穩(wěn)定社會。為了順利實施這一戰(zhàn)略，政府需要給予特殊的政策支持，確保廉租房和經濟適用房建設資金需要。資金來源可以是政策性開發(fā)貸款，也可以規(guī)定將土地出讓金收益的一部分用于廉租房和經濟適用房建設，地方財政應將一定量的廉租房和經濟適用房建設資金需求納入年度預算，對于中西部困難地區(qū)中央可以考慮給予專項資金支持。政府成立的專業(yè)化公益性的公司也可以以穩(wěn)定的租房收入為保證，發(fā)行特別住房公債進行籌資，條件成熟時可以上市，將公司資產證券化，分散投資風險。
目前我國房地產市場上最大的問題是投機行為嚴重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房成了投機客的“樂土”，而真正需要住房的人卻買不起房。為了打擊市場的這種投機行為，平抑房價，還需要財政稅收以及商業(yè)銀行發(fā)揮稅收、信貸政策調節(jié)作用。可以探討針對高消費住房征收一定的稅費，提高高消費住房需求的成本，同時地方財政在力所能及的范圍內給予低保住房戶一定的住房補貼，使其能夠租得起廉租房。政府還可以考慮成立專門的住房融資擔保公司或住房銀行，為低收入家庭購買經濟適用房提供按揭擔保，降低低收入家庭購買經濟適用房的首付成本。
對于投機性的住房按揭需求，要提高按揭貸款的首付比例，例如以一個家庭為單位，對第一套住房貸款，我們可以認定為居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在20%-30%，第二套住房貸款，我們可以認定為居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%-50%，對于第三套及其更多的住房貸款，我們可以認定為投機性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在50%以上或不予貸款支持。此外，在當前的宏觀經濟環(huán)境下，必須采取更加有效的措施(如限制轉讓)打擊境外游資炒作境內房地產項目的投機活動。
總之，要從根本上改變我國房地產市場發(fā)展現狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標和職責，將有消費能力的商品房市場與低收入居民住房保障分開管理，制定長遠的發(fā)展規(guī)劃和政策體系，才能增強政府的調控能力，促進社會和諧發(fā)展。(王敏)
