合同法中有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但是日前，福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院在終審判決一起房屋租賃糾紛案中，卻突破了這一原則。
黃某夫婦擁有廈門(mén)某小區(qū)403房的產(chǎn)權(quán)。2006年3月，黃某夫婦將此房賣(mài)給了洪某，洪某隨后裝修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，據(jù)該公司稱(chēng)，2005年6月1日，黃某夫婦與合邦公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，將該房出租給合邦公司，租賃期限自2005年6月1日至2015年6月1日，租金總額為5萬(wàn)元。但黃某夫婦一直沒(méi)有將房屋交付給合邦公司實(shí)際使用。
雖然沒(méi)有實(shí)際入住，但合邦公司認(rèn)為，租賃期未到，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，自己作為承租人有權(quán)狀告洪某和黃某夫婦，請(qǐng)求法院判令騰空房屋交其使用。此案歷經(jīng)兩審，日前，廈門(mén)中院終審判決，駁回合邦公司的訴訟請(qǐng)求。
為什么“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”也有例外？本案二審法官認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用應(yīng)有相應(yīng)條件的限制，如租賃物應(yīng)當(dāng)已交付于承租人。細(xì)推本案案情，存在諸多不合情理的情節(jié)，比如租金奇低、租期過(guò)長(zhǎng)，租賃物至今未交付承租人等。不排除出賣(mài)人與承租人惡意串通、損害買(mǎi)受人合法權(quán)益的可能，因此應(yīng)該保護(hù)購(gòu)房者洪某的合法權(quán)益。
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所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則是指，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響，買(mǎi)受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權(quán)。(郭宏鵬)
